Ринок нерухомості в Одесі: ціни на житло зростають, а купляють метри одиниці

Наскільки зростають ціни на первинну нерухомість, які компанії-забудовники відновлюють роботу, а також прогнози на найближчий час дізнавалися кореспонденти Новини.LIVE.

Купувати та будувати під час війни — ризик

З початком війни ринок нерухомості в Одеському регіоні, як і по всій Україні, на якийсь час завмер. Зрозуміло, будувати та купувати житло під час бойових дій — це ризик. Але деякі забудовники у квітні відновили роботу. А на початку травня рієлторські агенції знову почали продавати житло.

Понад два місяці після вторгнення російських військ офіційно купити чи продати житло в Україні було неможливо, бо не працював Державний реєстр прав на нерухоме майно. Проте ніхто не забороняв купувати приміщення за інвестиційними договорами, які не фыксувалися в реєстрі. Це основний вид продажів на первинному ринку. А ще в Одесі продають чимало квадратних метрів як апартаменти. 

За словами нотаріусів, більшість угод, укладених після 6 травня, — це підписані ще до початку війни дарування та обмін.

Про "розморожування" будівництва

Як повідомив Новини.LIVE начальник управління державної архітектурної будівельної інспекції Одеської міськради Олександр Авдєєв, в Одесі будівництво під час війни відновили лише три компанії, а новий дозвіл було видано лише одного разу.

На нові об'єкти за усі шість місяців воєнного стану були видані дозвільні документи лише на один новий об'єкт — компанії "Гефест". Це лише одна з черг будівництва, яка вже зводилася. Більше ДАБК не видавав дозволів.

"Наскільки я знаю, сьогодні працюють лише три великы компанії забудовників — "Гефест", "Кадорр" та "Пространство" — розповів Авдєєв.

Інші об'єкти, що зведені наполовину або на етапі котловану, залишаються "замороженими". І тим, хто купив у такому ЖК квартиру на стадії будівництва, залишається лише чекати та сподіватися.

Кинули будівництво та втекли

На жаль, не всі об'єкт будівництва в Одесі мають добрі перспективи для завершення. Наприклад, багатостраждальний будинок на 9-й станції Великого Фонтану "Співучий фонтан", що ніяк не добудують с 2009 року, власники кинули та покинули країну.

Як йдеться в матеріалах кримінальної справи, забудовник із російським корінням не виконав будівництво підстанції швидкої допомоги на 30 млн гривень і втік з України.

При цьому будинок практично збудований, а "швидкої" — немає. Отже, перспективи в інвесторів не райдужні.

Ціни будуть "кусатися" ще більше

Що стосується цін, традиційно вони на квартири у новобудовах були прив'язані до долара. Зрозуміло, з ослабленням офіційного курсу національної валюти забудовникам довелося переглянути вартість. У серпні середня ціна одного квадратного метра в Одесі становить 38 781 гривню.

На графіку можна побачити зростання вартості квадратного метра у липні та серпні.

Річ у тім, що ціни на первинному ринку прив'язані до національної грошової одиниці — усі транзакції, які проводяться покупцем, еквівалентні гривні.

"А що з гривнею відбувається? Вона девальвується, знецінюється стосовно долара. Курс самі бачите який. Забудовники купують будматеріали частково за кордоном — плитки та все, що пов'язано з будівництвом. Природно, вартість квадратного метра первинного будівництва зростатиме, як це відбувалося останні п'ять років", — пояснює віцепрезидент Ліги експертів України Андрій Гусельников.

Рієлтори також впевнені, що ціни зростатимуть.

"Те, що будуть підійматися, це однозначно. Тому що і курс злетів, і цифри підлетіли. Ринок дуже "затягнутий". Звичайно, об'єкти не всі, але продовжують будувати. Темпи будівництва трохи зменшились", — вважає рієлтор зі стажем Валерій Бондарев.

"До чого це може призвести? Аж ніяк не до відновлення попиту та повернення до роботи заморожених об’єктів", — додає експерт.

Операції з нерухомістю будуть оподатковуватися по-новому

Ще одна особливість, що вплине на ринок нерухомості, — проєкт закону №7683 про внесення змін до Податкового кодексу щодо операцій з об'єктами нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому.

Документ пропонує звільнити від податку на додану вартість (ПДВ) покупців нових квадратних метрів, виведених на ринок, а також запровадити касовий метод для сплати ПДВ та запровадити ПДФО на різницю між сумами купівлі та продажу житла, що має прирівняти первинний ринок до вторинного.

Співавторами законопроєкту виступають голова фракції "Слуга народу" Олена Шуляк та голова податкового комітету ВРУ Данило Гетманцев. Нардепи пояснили, що ПДВ підвищує вартість житла, що негативно впливає на попит. Звільнення від податкового навантаження "першого постачання" житла сприятиме зростанню кількості продажів.

Своєю чергою, голова Асоціації рієлторів України Юрій Піта каже, що  через запровадження оподаткування фізосіб тепер усі продажі проходитимуть за принципом вторинного ринку. Для інвестора-продавця це призведе до подорожчання квадратних метрів житла. Так, покупець "первинного" продаватиме її як на "вторинному" з 5% ПДФО та 1,5% військового збору.

"Єдиний важливий момент: податок нараховуватиметься на різницю між цінами купівлі та продажу. Але інвестор раніше 0% платив, а зараз з різниці платитиме. А різниця може бути і в рази більша. Якщо купують із фундаменту по 700 доларів за квадратний метр, продають по 1000 доларів, а квартира 50 квадратів, там може бути сума і набагато більша за 300 доларів", — заявив Піта.

Іпотека врятує ринок. Або ні

Однак на ринку нерухомості є надія на іпотеку під 3% на 20 років, яку планують запровадити восени.

Спочатку програма буде доступна чотирьом категоріям громадян;

• військовим за контрактом та працівникам сектору оборони та безпеки;

• медикам;

• вчителям та педагогічним працівникам;

• науковцям.

"Українці й насамперед наші військові, правоохоронці, лікарі та вчителі, зможуть придбати квартири на пільгових умовах. Це частково розв'яже проблему нестачі житла, поверне українців, які втратили свій будинок, з-за кордону та активізує галузь будівництва завдяки зростанню обсягу замовлень", — заявила перша віцепрем'єр-міністр Юлія Свириденко.

Щодо правил для пільгової іпотеки з 1 жовтня, то початковий внесок має становити 20% вартості житла.

Вже зараз рієлтори кажуть, що гроші, хоча і невеликі, є у тих військових, які служать з перших днів, проте у педагогів чи вчених навряд буде такий капітал.

Важливо, що від базової ціна "квадрату" збільшується у 2,5 разу для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова. Тобто програма здебільшого розрахована на малі містечка.

Адже вартість для міст із населенням від 100 до 300 тисяч відрізняється від базової вже у 1,75 разу, а для інших населених пунктів — опосередкована вартість у відповідному регіоні.

Вимоги до кандидата отримання іпотеки:

• Є громадянином України.
• Вік не менше 18 років (максимальний вік не вказано, але ліміт для виплати кредиту — 70 років).
• Сам кандидат і члени його сім'ї є платоспроможними.
• У власності є менше ніж 52,5 кв. м житлової нерухомості плюс 21 кв. м на кожного члена сім'ї (не рахуючи житла в зоні бойових дій або окупації).
• Не бере участі в інших державних житлових програмах.
• Не перебуває під санкціями.

Термін кредиту — до 20 років, мінімальний початковий внесок — 20% від вартості предмета іпотеки.

Угод мало, а попит скоротився

Договори купівлі-продажу в Одесі укладати також не поспішають. Їх вкрай мало. Здебільшого це переселенці або військові. У попиті — найдешевший сегмент вторинного ринку. Навіть попри те, що провідні будівельні компанії надають покупцям різноманітні знижки та проводять акції.

Наприклад, у ЖК "Смарт Сіті" на селищі Котовського пропонують заселитися після сплати 50% вартості квартири. А на решту 50% передбачено індивідуальне відтерміновування. При оформленні договору у ЖК "Таїровські сади" передбачається фіксація валютного курсу. У "Приморських садах" — знижка на квартири до 10%. У ЖК "Аквамарин" — пільгова розстрочка.

"Якщо є можливість придбати дешеві варіанти, то багато хто зараз займається перекупом. Об'єкти за 1000 доларів за квадратний метр віддають по 850 доларів шляхом дисконту. Але ціни у будівельних компаній залишаються досить високими. Деякі проводять акції. При продажу в обсязі 100% знижка 10% або при першому платежі в 50% дають теж якийсь дисконт. Варіантів багато, наскільки добре працює служба будівельної компанії, так воно і проходить", — каже рієлтор.

Випадків, коли пайщики вклали гроші в об’єкт, який "заморозився", чимало, а от програм, які б допомогли повернути кошти, не вистачає. Тут усе більше залежить від самого забудовника

"Будівельні компанії за форс-мажору можуть піти на зустріч покупцю. Забудовники, які виборюють авторитет і своє ім'я, підтримують на досить високому рівні, вони йдуть назустріч покупцю у разі потреби", — ділиться Валерій Бондарев.

Ціни по країні й традиційні проблеми

По областях найдорожчим лишається житло у Києві — 46 083 грн/кв. м, на другому — Львів (40 956 грн/кв. м) а на третьому — Одеса (38 781 грн/кв. м). Раніше Одеса традиційно посідала вищу сходинку, війна внесла свої корективи.

Але питання з відсутністю інфраструктури у нових житлових районах лишається: як правило, де з’являються нові ЖК, там не вистачає шкіл і дитсадків, спортивної інфраструктури та медичних закладів. Проте це вже інше питання, яке потрібно контролювати під час отримання проєктів та ще перед передачею землі компаніям забудовникам.