Задержки сдачи домов, проблемы с документами и криминальное прошлое: может ли компания "Будова" оставить одесситов без своих квартир

Фемида продолжает добивать одесскую строительную компанию "Будова". Первого из двух владельцев, Дмитрия Димарского, уже обязали внести залог в 59 миллионов гривен. Такую же сумму прокуратура попросит назначить и второму совладельцу, Борису Родину. При этом проблемы у компании начались еще раньше – вспомнить только прошлый год, который она завершила с убытком 71 миллион гривен, а жалобы на качество строительства и отсрочке сдачи домов поступают на регулярной основе. Больше всего в этой ситуации жаль инвесторов – тысячи простых одесситов доверились застройщику и вложили деньги в квартиры, которые, возможно, никогда не появятся.

Как судебные решения могут повлиять на инвесторов и что будет с домами в случае банкротства компании – читайте в материале Новини.LIVE Odesa. 

Читайте также: Лицемерные застройщики, "нечистые" прокуроры и хитрые чиновники – как преступная группировка Труханова-Галантерника разворовывала Одессу

Громкое расследование

К строительной компании "Будова" приковано внимание из-за громкого дела о завладении коммунальной землей на 689 миллионов. В деле фигурирует мэр Одессы Геннадий Труханов и еще 15 представителей "элиты". Силовики считают: земля под жилые комплексы компании получена незаконно. НАБУ опубликовало видео с участками застройки, о которых говорится в расследовании. Все 6 участков получила именно "Будова". Сейчас там располагаются жилые комплексы Sea View, Sky City, "Альтаир-3", и "Морская резиденция". Расследование получило огласку не только в Украине, но и за рубежом. А вот истории инвесторов, доверивших компании свои деньги, остались за кадром. 

Элитное жилье с нарушением всех норм строительства 

Одна из самых скандальных строек – ЖК "Альтаир-3" на улице Жаботинского. Этот комплекс угрожает безопасности полетов гражданской авиации, поскольку по своей высотности значительно превышает предельно допустимые нормы. А еще он расположен на территории Государственной службы специальной связи, что угрожает национальной безопасности.

"Проектная высота – 75 метров. А в зоне вокруг аэропорта не должно быть ничего более 50, потому что это опасно для самолетов. В отдельных случаях выдают спецразрешения, но "Будова" такого не имеет. Сооружение имеет наивысший класс последствий – СС3, то есть потенциальные убытки измеряются общегосударственными масштабами", – говорит общественный активист, разбирающийся в вопросах незаконной застройки, специалист в земельном праве Игорь Елин. 

В 2018 году на эту территорию заехала техника: экскаватором снесли часть склада и обустроили строительную площадку, впоследствии заложили фундамент. Жилой комплекс даже не получил разрешений от Госинспекции архитектуры и градостроительства, без которого запрещено возводить жилье. В ведомстве тогда отметили, что застройщику отказывали в получении разрешений аж 6 раз. 

"В октябре 2019 года, для получения разрешений на выполнение строительных работ, отдельно на каждую из 5-ти очередей строительства, были поданы документы в Госинспекцию архитектуры и градостроительства. Однако в их выдаче было отказано. Причина отказа – нарушение градостроительного законодательства. По состоянию на 2 июня 20-го года на сайте Госинспекции отсутствует информация о предоставлении разрешения на строительные работы. А при условии отсутствия разрешительных документов строительные работы подпадают под признаки ст. 376 ГК Украины (самовольное строительство)", – добавил специалист. 

В декабре 2020 года суд наложил арест на строительство ЖК "Альтаир-3" из-за открытого уголовного производства о незаконном строительстве и завладении землей. Однако квартиры там продолжают продавать через все доступные платформы. 

Инвесторы же боятся за свои деньги. Люди говорят о постоянном затягивании работ. Сдачу дома постоянно откладывают. Ввод в эксплуатацию второй очереди перенесли с конца этого года на 3 квартал 2022-го. На год сдвинута и сдача домов в третьей очереди. 

"Никому не советую вкладывать деньги в "Альтаир". Застройщик составил хитрые договоры и теперь на полгода – на год переносит сроки сдачи дома. При этом даже не выплачивают пеню инвесторам. У меня складывается впечатление, что это первый дом, который они строят, говорят, что не могут разобраться с документами. А мы вынуждены тратить деньги на съемное жилье в то время, когда уже должны были жить в своем", – говорит одесситка, которая приобрела там жилье Ирина Шолошенко. 

Кроме того, жители ЖК "Альтаир", которые живут в домах, сданных год-два назад, говорят, что задумываются над переездом. 

"После 9 вечера уже не припаркуешься, а когда сдадут "Альтаир-3" можно будет вообще забыть, что у тебя есть машина. В квартирах все слышно, можно узнать, о чем сосед общается по скайпу и в котором часу у него звенит будильник на работу. Лифты ломаются и стоят в нерабочем состоянии по 3-4 недели, на что в компании отвечают "лифт остановлен на ремонт", – делится впечатлениями одесситка Гелена Гилкабинская. 

Читайте также: Как ВАКС избрал меру пресечения основателю "Будовы"

"С видом на море" от "Будовы"

Участок на Гагаринском плато, 4, так называемый ЖК Sea View, тоже фигурирует в уголовном производстве как незаконно переданный под застройку. Градостроительные условия фирма получила на жилье, а вот назначение участка – эксплуатация и обслуживание административных зданий, хозяйственных сооружений и благоустройства. Эту "неожиданность" сейчас рассматривает суд. Фемида может отменить градостроительные условия, а следовательно, – остановить строительство. Кроме того, сдачу двух домов перенесли аж на год, на начало 2022-го, двух других – на третий квартал следующего года. 

Мы вступили в Viber-группу, в которой объединились все инвесторы в ЖК Sea View. Каждый день люди ходят на стройплощадку, чтобы выяснить, ведутся ли там хоть какие-то работы. Они боятся, что суд наложит арест на землю и тогда дома не смогут сдать в эксплуатацию. Люди уверены, что они потеряют свои деньги из-за "криминальной составляющей" компании. Отметим, что комплекс состоит из 4 домов по 25 этажей. Квартиры там продолжают продавать. 

Риски инвесторов "Морской резиденции"

Строящийся аппарт-комплекс на Академической улице тоже вызывает беспокойство у покупателей квартир: срок сдачи перенесли с 2022 года на 2 квартал 2023-го. О причинах фирма умалчивает. 

"Морская резиденция" – это 25-этажный двухсекционный комплекс. Площадь участка составляет около 4 га, а квартиры в целом займут 86 600 квадратных метров.

Это строительство, которое началось в 2019 году. По документам там возводят здания "гостиничного типа", а вовсе не то, что рекламируется и продается. На самом деле там продают квартиры площадью от 33 до 100 квадратов стоимостью от 935 долларов за 1 квадратный метр. 

Заметим, компания "Будова" фактически застраивает рекреационные земли на улице Академическая. По данным аналитика Игоря Елина, в совокупности расходы компании на застройку участка площадью 4,7 га будут равны 2 500 долларов/сотка. Если открыть сайты с объявлениями, мы нигде не найдем такую стоимость сотки рекреационной земли возле моря. К примеру, участок рядом на Французском бульваре 0,53 га продается за 7 миллионов долларов, что составляет 132 000 долларов за сотку. При такой стоимости земли застройщик заплатил бы за участок площадью 4,7 га около 47 миллионов долларов, если бы он покупал его открыто на аукционе. Но город получил всего 1,2 миллиона долларов. 

Общая жилая площадь типичного этажа в жилом 24-уровневом комплексе составляет 1 024 квадратных метра. Умножаем эту площадь на 24 этажа и потом еще на три здания и получаем площадь трех 24-этажных домов, которая составляет 73 728 квадратных метра.  Даже при минимальной цене продажи квадратного метра в размере 800 долларов компания за три 24-этажных дома получит почти 60 миллионов долларов. И это без учета еще трех 17-этажных жилых домов, где тоже немалое количество квартир.

Читайте также: Подозрение мэру Одессы Труханову и его окружению. Эксперты говорят о политических мотивах этого дела

Проблемные новостройки

Жители других ЖК, которые тоже вложили деньги в дома "Будовы" говорят, что сдачу объектов могут задерживать на 2 года, при строительстве экономят на всем, выдают инвесторам ключи в домах без сертификатов о готовности и "кидают" инженеров на зарплату. В то же время инвесторы, в связи с последними событиями, теряют надежду на достройку уплаченного ими жилья.

По словам юриста Анастасии Джиголы, людям необходимо с самого начала узнать все о застройщике, а только после этого вкладывать деньги в недвижимость.

"Покупка квартиры "с котлована" воспринимается покупателем как приобретение собственной недвижимости, однако де-юре предполагает совсем иные правовые обязанности сторон. В таких схемах покупатель обычно удален от застройщика как минимум одним посредником. Последствия – отсутствие у покупателя как инвестора гарантий получения недвижимости, на которую он рассчитывает", – говорит специалист. 

Иногда люди рискуют при условии отсутствия альтернатив покупки собственного жилья. Однако и в такой ситуации можно снизить риски путем проверки застройщика. А точнее всех субъектов, входящих в его состав. Сделать это возможно с помощью надежных открытых источников: государственных реестров и аналитической системы YouControl. Итак, что надо проверять:

• не является ли компания банкротом;
• отвечает ли тем работам или услугам, предоставление которых обещает компания, имеет ли юрлицо достаточный опыт для выполнения хозяйственных операций по соответствующему направлению;
• задолженность: открытые исполнительные производства или налоговый долг свидетельствуют о ненадежности;
• есть ли судебные решения с участием застройщика и связанных с ним лиц, не имеет ли участник строительства обвинений в мошенничестве, невыполнении договоров, выполняет ли решение суда;
• лицензии или разрешения (у застройщика или подрядной организации должны быть: зарегистрированный КВЕД 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий, лицензия на осуществление хозяйственной деятельности по строительству, разрешение на выполнение строительных работ, декларация о начале выполнения подготовительных и строительных работ).

Если по результатам проверки приходим к выводу о наличии рисков, стоит пересмотреть решение о приобретении квартиры от недоброжелательного застройщика. 

Как не потерять уже купленную квартиру

Представим, что строительная компания, например, "Будова", объявила себя банкротом. Банкротом, как правило, признают компанию, если у нее недостаточно денег для покрытия долгов. Решение о банкротстве выносит суд. Пока идет банкротство, дольщик может потерять несколько лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.

Если говорить откровенно, то в случае банкротства застройщика шансов на возврат средств, а тем более получение квадратных метров от нового застройщика не слишком много. Однако это не значит, что за свои права не следует бороться. Если застройщик вошел в процедуру банкротства, то инвестор должен придерживаться стандартного алгоритма действий кредиторов:

• в течение 30 дней с момента открытия дела подать свои требования к застройщику. Заявление подается в хозяйственный суд, в котором рассматривается дело;
• суд выносит решение о признании требований и их включении в Реестр. Инвесторы принимают решение о дальнейшей процедуре банкротства, а также получают право на возврат средств за счет продажи имущества.

Читайте также: Дело "Краяна" – как одесские чиновники реализовывали преступление и по каким схемам работали

При условии, если недострой не перешел к другому застройщику, то получить свою квартиру почти невозможно. Юристы советуют обманутым инвесторам объединяться и коллективно бороться за свои права, обращаться за помощью к СМИ или же самостоятельно финансировать работы по завершении строительства – такие примеры тоже были.