Затримка здачі будинків, проблеми з документами і кримінальне минуле: чи може компанія "Будова" залишити одеситів без своїх квартир

Феміда продовжує добивати одеську будівельну компанію "Будова". Першого із двох власників, Дмитра Дімарського, вже зобов'язали внести заставу у 59 мільйонів гривень. Таку ж суму прокуратура попросить призначити і другому співвласнику, Борису Родіну. При цьому проблеми у компанії почалися ще раніше – згадати лише минулий рік, який вона завершила зі збитками у 71 мільйон гривень, а скарги на якість будівництва та відтермінування здачі будинків надходять на регулярній основі. Найбільше в цій ситуації шкода інвесторів – тисячі простих одеситів довірилися забудовнику та вклали гроші у квартири, які, можливо, ніколи не з'являться.

Як судові рішення можуть вплинути на інвесторів та що буде з будинками у разі банкрутства компанії – читайте в матеріалі Новини.LIVE Odesa. 

Читайте також: Лицемірні забудовники, "нечисті" прокурори та хитрі чиновники – як злочинне угруповання Труханова-Галантерника розкрадало Одесу

Гучне розслідування

До будівельної компанії "Будова" прикута увага через гучну справу про заволодіння комунальною землею на 689 мільйонів. У справі фігурує мер Одеси Геннадій Труханов та ще 15 представників "еліти". Силовики вважають: землю під житлові комплекси компанії отримано незаконно. НАБУ опублікувало відео з ділянками забудови, про які йдеться у розслідуванні. Усі 6 ділянок отримала саме "Будова". Зараз там розташовуються житлові комплекси Sea View, Sky City, "Альтаїр-3", і "Морська резиденція". Розслідування набуло розголосу не лише в Україні, а й за кордоном. А ось історії інвесторів, які довірили компанії свої гроші, залишилися за кадром. 

Елітне житло з порушенням всіх норм будівництва 

Одне із найскандальніших будівництв – ЖК "Альтаїр-3" на вулиці Жаботинського. Цей комплекс загрожує безпеці польотів цивільної авіації, оскільки за своєю висотністю значно перевищує гранично допустимі норми. А ще він розташований на території Державної служби спеціального зв'язку, що загрожує національній безпеці.

"Проєктна висота – 75 метрів. А в зоні навколо аеропорту не повинно бути нічого понад 50, бо це небезпечно для літаків. В окремих випадках видають спецдозволи, але "Будова" такого не має. Споруда має найвищий клас наслідків – СС3, тобто потенційні збитки вимірюються загальнодержавними масштабами", – каже громадський активіст, який знається на питаннях незаконної забудови, фахівець у земельному праві Ігор Єлін. 

У 2018 році на цю територію заїхала техніка: екскаватором знесли частину складу та облаштували будівельний майданчик, згодом заклали фундамент. Житловий комплекс навіть не отримав дозволів від Держінспекції архітектури та містобудування, без якого заборонено зводити житло. У відомстві тоді зазначили, що забудовнику відмовляли в отриманні дозволів аж 6 разів. 

"У жовтні 2019-го, для отримання дозволів на виконання будівельних робіт, окремо на кожну з 5-ти черг будівництва, було подано документи до Держінспекції архітектури та містобудування. Проте у їх видачі було відмовлено. Причина відмови – порушення містобудівного законодавства. Станом на 2 червня 20-го року на сайті Держінспекції  відсутня інформація про надання дозволу на будівельні роботи. А за умови відсутності дозвільних документів будівельні роботи підпадають під ознаки ст. 376 ЦК України (самочинне будівництво)", – додав фахівець. 

У грудні 2020 року суд наклав арешт на будівництво ЖК "Альтаїр-3" через відкрите кримінальне провадження про незаконне будівництво та заволодіння землею. Проте квартири там продовжують продавати через усі доступні платформи. 

Інвестори ж бояться за свої гроші. Люди кажуть про постійне затягування робіт. Здачу будинку постійно відкладають. Введення в експлуатацію другої черги перенесли з кінця цього року на 3 квартал 2022-го. На рік зрушена і здача будинків у третій черзі. 

"Нікому не раджу вкладати гроші в "Альтаїр". Забудовник склав хитрі договори і тепер на пів року – на рік переносить терміни здачі будинку. При цьому навіть не виплачують пеню інвесторам. У мене складається враження, що це перший будинок, який вони зводять: кажуть, що не можуть розібратися з документами. А ми змушені витрачати гроші на орендоване житло у той час, коли вже повинні були жити у своєму", – каже одеситка, яка придбала там житло Ірина Шолошенко. 

Втім, жителі ЖК "Альтаїр", які живуть в будинках, зданих рік-два тому, кажуть, що замислюються над переїздом. 

"Після 9-ї вечора вже не припаркуєшся, а коли здадуть "Альтаїр-3" можна буде взагалі забути, що в тебе є машина. У квартирах все чутно, можна дізнатися, про що сусід спілкується по скайпу і о котрій годині у нього дзвенить будильник на роботу. Ліфти ламаються і стоять у неробочому стані по 3-4 тижні, на що у компанії відповідають "ліфт зупинено на ремонт", – ділиться враженнями одеситка Гелена Гілкабінська. 

Читайте також: Як ВАКС обирав запобіжний захід засновнику "Будови"

"З видом на море" від "Будови"

Ділянка на Гагарінському плато, 4, так званий ЖК Sea View, теж фігурує у кримінальному провадженні як незаконно передана під забудову. Містобудівні умови фірма отримала на житло, а ось призначення ділянки – експлуатація та обслуговування адміністративних будівель, господарських споруд та благоустрою. Цю "несподіванку" зараз розглядає суд. Феміда може скасувати містобудівні умови, а отже – зупинити будівництво. Крім того, здачу двох будинків перенесли аж на рік, на початок 2022-го, інших двох – на третій квартал наступного року. 

Ми вступили у Viber-групу, в якій об’єдналися усі інвестори в ЖК Sea View. Щодня люди ходять на будмайданчик, щоб з’ясувати, чи ведуться там хоч якісь роботи. Вони бояться, що суд накладе арешт на землю і тоді будинки не зможуть здати в експлуатацію. Люди впевнені, що вони втратять свої гроші через "кримінальне минуле" компанії.  Зазначимо, що комплекс складається з 4 будинків по 25 поверхів. Квартири там продовжують продавати. 

Ризики інвесторів "Морської резиденції"

Комплекс, що будується на Академічній вулиці теж викликає занепокоєння у покупців квартир: термін здачі перенесли з 2022 року на 2 квартал 2023-го. Про причини фірма замовчує. 

"Морська резиденція" – це 25-поверховий двосекційний комплекс. Площа ділянки становить близько 4 га, а квартири загалом займуть 86 600 квадратних метрiв.

Це будівництво, яке розпочалося у 2019 році. За документами там зводять "будівлі готельного типу", а зовсім не те, що рекламується та продається. Насправді там продають квартири площею від 33 до 100 квадратів вартістю від 935 доларів за 1 квадратний метр. 

Зауважимо, компанія "Будова" фактично забудовує рекреаційні землі на вулиці Академічна. За даними аналітика Ігоря Єліна, у сукупності витрати компанії на забудову ділянки площею 4,7 га дорівнюватимуть 2 500 доларів/сотка. Якщо відкрити сайти з оголошеннями, ми ніде не знайдемо таку вартість сотки рекреаційної землі поблизу моря. Для прикладу, ділянка поряд на Французькому бульварі 0,53 га продається за 7 мільйонів доларів, що становить 132 000 доларів за сотку.  За такої вартості землі забудовник заплатив би за ділянку площею 4,7 га близько 47 мільйонів доларів, якби він купував її відкрито на аукціоні. Але місто отримало лише 1,2 мільйона доларів. 

Загальна житлова площа типового поверху у житловому комплексі на 24 поверхи складає 1 024 квадратних метри. Множимо цю площу на 24 поверхи і потім ще на три будівлі та отримуємо площу трьох 24-поверхових будинків, яка становить 73 728 квадратних метрів.  Навіть за мінімальної ціни продажу квадратного метра у розмірі 800 доларів компанія з трьох 24-поверхових будинків отримає майже 60 мільйонів доларів. І це без урахування ще трьох 17-поверхових житлових будинків, де теж чимала кількість квартир.

Читайте також: Підозра меру Одеси Труханову і його оточенню. Експерти кажуть про політичні мотиви цієї справи

Проблемні новобудови

Жителі інших ЖК, які теж вклали гроші у будинки "Будови" кажуть, що здачу об'єктів можуть затримувати на 2 роки, при будівництві заощаджують на всьому, видають інвесторам ключі у будинках без сертифікатів про готовність і "кидають" інженерів на зарплату. Водночас інвестори у зв’язку з останніми подіями втрачають надію на добудову сплаченого ними житла.

За словами юриста Анастасії Джиголи, людям необхідно із самого початку дізнатися все про забудовника, а тільки після цього вкладати гроші в нерухомість.

"Покупка квартири "з котловану" сприймається покупцем як придбання власної нерухомості, однак де-юре передбачає зовсім інші правові обов'язки сторін. У таких схемах покупець зазвичай віддалений від забудовника як мінімум одним посередником. Наслідки – відсутність у покупця як інвестора гарантій отримання нерухомості, на яку він розраховує", – каже фахівчиня. 

Іноді люди ризикують за умови відсутності альтернатив покупки власного житла. Однак і в такій ситуації можна знизити ризики шляхом перевірки забудовника. А точніше всіх суб'єктів, що входять до його складу. Зробити це можливо за допомогою надійних відкритих джерел: державних реєстрів та аналітичної системи YouControl. Отже, що треба перевіряти:

• чи не є компанія банкрутом;
• чи відповідає тим роботам чи послугам, надання яких обіцяє компанія, чи має юрособа достатній досвід для виконання господарських операцій за відповідним напрямом;
• заборгованість: відкриті виконавчі провадження або податковий борг свідчать про ненадійність;
• чи є судові рішення за участю забудовника та пов'язаних із ним осіб, чи не має учасник будівництва звинувачень у шахрайстві, невиконанні договорів, чи виконує рішення суду;
• ліцензії чи дозволи (у забудовника або підрядної організації має бути: зареєстрований КВЕД 41.20 Будівництво житлових і нежитлових будівель, ліцензія на провадження господарської діяльності з будівництва, дозвіл на виконання будівельних робіт, декларація про початок виконання підготовчих та будівельних робіт).

Якщо за результатами перевірки приходимо до висновку про наявність ризиків, варто переглянути рішення про придбання квартири від ненадійного забудовника. 

Як не втратити вже куплену квартиру

Уявімо, що будівельна компанія, наприклад "Будова", оголосила себе банкрутом. Банкрутом, як правило, визнають компанію, якщо у неї  недостатньо грошей для покриття боргів. Рішення про банкрутство виносить суд. Поки триває банкрутство, пайовик може втратити кілька років, а потім ще стільки ж, поки новий забудовник добудовує будинок.

Якщо говорити відверто, то у разі банкрутства забудовника шансів на повернення коштів, а тим більше отримання квадратних метрів від нового забудовника не надто багато. Однак це не означає, що за свої права не слід боротися. Якщо забудовник увійшов у процедуру банкрутства, то інвестор повинен дотримуватися стандартного алгоритму дій кредиторів:

• протягом 30 днів з моменту відкриття справи подати свої вимоги до забудовника. Заява подається до господарського суду, у якому розглядається справа;
• суд виносить рішення про визнання вимог та їх включення до Реєстру. Інвестори ухвалюють рішення про подальшу процедуру банкрутства, а також отримують право на повернення коштів внаслідок продажу майна.

Читайте також: Справа "Краяну" – як одеські чиновники реалізовували злочин та за якими схемами працювали

За умови, якщо недобудова не перейшла до іншого забудовника, то отримати свою квартиру майже неможливо. Юристи радять обманутим інвесторам об'єднуватися та колективно боротися за свої права, звертатися по допомогу до ЗМІ або ж самостійно фінансувати роботи із завершення будівництва – такі приклади теж були.